Partiendo de que el proceso de adopción de acuerdos en las Comunidades de propietarios relacionados con la ejecución de obras de rehabilitación, eficiencia energética y/o accesibilidad puede ser enormemente tedioso, dependiendo de la casuística concreta a la que nos enfrentemos, vamos a tratar de exponer de manera muy sucinta aquellas cuestiones que con carácter general han de tenerse en cuenta a la hora de dar un paso al frente y decidir llevar a cabo las actuaciones.

1º.- Estudiar la tipología de las obras a llevar a cabo.
En función de la tipología de la obra se requerirá administrativamente una documentación u otra. Del mismo modo, en función del tipo de obra que la Comunidad de propietarios decida ejecutar condicionará la contratación a un técnico del proyecto técnico, así como su dirección de obra y coordinación de seguridad de los trabajos.

La tipología de la obra tiene, además, como no podía ser de otra forma, un peso específico muy importante a la hora de determinar la obligatoriedad o no de determinados acuerdos, y su obligación de pago para el total de propietarios dependiendo que se den ciertas condiciones de que la junta sea celebrada en primera o segunda convocatoria, de que supere cierto número de mensualidades de coste repercutido anual, etc.

En definitiva, no es un tema baladí el que se realice un concienzudo trabajo previo de la actuación a ejecutar pues ello nos evitará grandes problemas a futuro

2º.- Analizar la situación económico-financiera de la Comunidad de propietarios.

Evidentemente es un tema de gran trascendencia, pues hay muchos factores a nivel económico-financiero que nos van a condicionar la viabilidad de un proyecto de rehabilitación: la situación de morosidad, la capacidad de endeudamiento de la Comunidad de propietarios, los balances y cuentas de resultados anuales, etc.

3º.- Además del estudio de los recursos propios procedería valorar los recursos ajenos accesibles, dado que dependiendo de la situación económico-financiera que presente nuestra comunidad de propietarios podría posicionar a ésta en una situación crítica a la hora de recurrir a fuentes de financiación ajenas.

4º.- Estudiar las distintas posibilidades de actuación, así como las distintas ofertas económicas encaminadas a obtener el mejor resultado técnico-económico posible.

5º.- Considerar las vías de acceso a subvenciones o a ayudas administrativas. Si bien es cierto que éstas pueden ser un atractivo para ayudar en una Junta de propietarios a favor de una actuación rehabilitadora, es cierto igualmente que generalmente dichas actuaciones rehabilitadoras se deben de iniciar, bien con recursos propios o ajenos. En ambos casos, insistir de que ello va a depender de lo saneada que se encuentre económica y financieramente la Comunidad de propietarios. Unido a todo lo anteriormente comentado, debería tenerse en cuenta que cada actuación nos va a requerir de una documentación técnica que no en todos los casos se conoce, se dispone de ella y/o se sabe dónde puede ser conseguida: escrituras, estatutos, etc. Dicho todo lo anterior, podemos concluir que dada la complejidad de los expedientes administrativos a los que nos podemos enfrentar en el estudio de las obras, adopción de acuerdos en las Comunidades de propietarios, ejecución de dichas obras, gestión de expedientes de licencias y subvención, etc... es obvio, a los efectos de aumentar exponencialmente las garantías de éxito de las actuaciones rehabilitadoras, de la necesidad de contar con la ayuda de los técnicos necesarios para que en materia de técnicas constructivas, materiales, etc., nos puedan asesorar, así como de un administrador de fincas colegiado para que nos asesore y gestione la celebración de las reuniones en las que adoptar los acuerdos, la solicitud de presupuestos de ejecución, la gestión administrativa de solicitud de licencias, de subvenciones, la gestión de las derramas y posibles impagos en la Comunidad, los contratos de obra, etc.

Los profesionales técnicos percibirán unos honorarios, a los que habrán de sumarse los de aquellos profesionales que gestionen todo el proyecto, desde la parte inicial de estudio y propuestas, como su presentación a la Comunidad, recopilación de documentación, control de la evolución de las obras, certificaciones, gestión de subvenciones, derramas extraordinarias, búsqueda de financiación, etc., que suponen un trabajo relevante y fundamental y que normalmente lo asume el Administrador de Fincas, que es quien mejor conoce la situación económica y jurídica de la comunidad, y cuyo trabajo generará honorarios específicos ya que deberá dotar con recursos adicionales a la gestión ordinaria de la comunidad. Todo ello tendrá lógicamente repercusión directa en el coste de la obra, por cuanto deberá tenerse en cuenta en el cálculo del importe total de la obra, así como de las posibles derramas a emitir, plazos en los que fraccionar, financiación externa a la que recurrir, etc.

II.  Los Acuerdos

Artículo extraido de la  Guía para el ciudadano sobre las Ayudas a la rehabilitación (RD 853/2021)