El Colegio de Aparejadores de Alicante logra un acuerdo a través de la Mediación entre una comunidad de propietarios y una empresa de rehabilitación de edificios.

El Colegio de Aparejadores de Alicante logra un acuerdo a través de la Mediación entre una comunidad de propietarios y una empresa de rehabilitación de edificios.

Las partes optaron por recurrir a Centro de Mediación de la Edificación del Colegio para llegar a un acuerdo evitando la vía judicial.

El Centro de Mediación de la Edificación del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación, ha logrado conseguir un acuerdo satisfactorio entre una Comunidad de Propietarios de un edificio plurifamiliar entre medianeras situado en el centro de Alicante y la empresa constructora que llevó a cabo trabajos de rehabilitación en la fachada y cubierta del edificio en cuestión.

Ante las discrepancias surgidas entre ambas partes por desacuerdos de índole económico y de calidad respecto a los trabajos ejecutados en las obras de mantenimiento y rehabilitación del edificio, las partes optaron por recurrir al Centro de Mediación de la Edificación del Colegio de Aparejadores, para dar una solución factible evitando recurrir a la vía judicial.

En tan solo ocho sesiones, uno de los profesionales del Centro, arquitecto técnico con formación específica en procesos de Mediación (Vicente Ramos Bou), llevó a cabo el proceso de mediación entre las ambas partes enfrentadas, propiciando el diálogo y alcanzando finalmente, un acuerdo satisfactorio para todos.

El Centro de Mediación de la Edificación del Colegio de Aparejadores, ofrece un conjunto de profesionales Mediadores especializados, con el plus de su formación específica como arquitectos técnicos, que integran este servicio para propiciar la resolución de conflictos tan comunes como este, de una forma directa, rápida y económica, y que está a disposición de toda la ciudadanía en general.

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El Colegio de Aparejadores de Alicante logra un acuerdo a través de la Mediación entre una comunidad de propietarios y una empresa de rehabilitación de edificios.

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Se muestran ejemplos de estas soluciones insatisfactorias:   Esta rampa tiene una pendiente elevada en exceso que, además de hacerla inutilizable, la convierte en peligrosa; a ello contribuye la presencia de las puertas a ras en cada uno de sus extremos y especialmente el sentido de apertura de las hojas de la puerta inferior.   La excesiva pendiente se agrava con la falta de seguridad por pavimento deslizante y ausencia de una barandilla de protección.   Los escasos recursos económicos han sido empleados en rampa impracticable y peligrosa.   En estos casos también es llamativa la falta de protección en la rampa y su pendiente a la vista del espacio disponible.   Las Comunidades de Propietarios están obligadas a la mejora de la accesibilidad. En los edificios existentes con cierta antigüedad requieren de obras para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal de modo que se permita el uso adecuado y fácil para todos sus usuarios y especialmente para las personas con discapacidad. La decisión de acometer estas obras no requiere del acuerdo previo de la Junta de Propietarios, siempre que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio. El procedimiento de tramitación de solicitud por parte de los propietarios está regulado por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y establece en el mismo que es preceptivo el proyecto técnico junto al escrito de solicitud de la necesidad de obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública. A la vista del mismo la Comunidad de Propietarios deberá responder antes de 60 días sobre su consentimiento, proponer alternativas o sobre su oposición de forma razonada. El cambio legislativo en materia de accesibilidad de estos diez últimos años ha sido importante, supone un gran avance en el reconocimiento de los derechos de las personas con discapacidad. Estos derechos se transforman en necesidades a las cuales tienen que responder las propuestas de actuaciones en materia de accesibilidad en las zonas comunes de los edificios. Este cambio normativo incluye la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que en su Disposición Final Primera recoge las modificaciones de la Ley 19/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y entre ellas cabe destacar las referidas a las para las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior. En este mismo sentido, el 11 de abril de este año entró en vigor el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, y establece que se considerarán actuaciones para realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, las que adecuen los edificios y los accesos a las viviendas y locales, a la normativa vigente. En particular: a) La instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas u otros dispositivos de  accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad  sensorial, así como su adaptación, una vez instalados, a la normativa sectorial correspondiente. b) La instalación o dotación de productos de apoyo tales como grúas o artefactos análogos que permitan el acceso y uso por parte de las personas con discapacidad a elementos comunes del edificio, tales como jardines, zonas deportivas, piscinas y otros similares. c) La instalación de elementos de información o de aviso tales como señales luminosas o sonoras que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores. d) La instalación de elementos o dispositivos electrónicos de comunicación entre las viviendas y el exterior, tales como videoporteros y análogos. La cuestión de “ajustes razonables” para “asegurarles un uso adecuado a sus necesidades” establece un nuevo planteamiento en la intervención de los técnicos de la edificación encargados del estudio o proyecto y en intentar poner de acuerdo a las partes implicadas: solicitante (propietario/os) y Comunidad de Propietarios, y así evitar la vía judicial.     Dos soluciones al mismo obstáculo. El ajuste razonable se produce en la foto de la derecha porque permite autonomía personal en el uso de la puerta y reduce el riego de vuelco con la silla de ruedas. Además para los viandantes es detectable reduciendo el riesgo de tropiezo.   El estudio de cada caso es particular dada la conciliación de las necesidades funcionales personales y las características del espacio físico. El ajuste razonable no debe suponer una carga desproporcionada, estableciéndose para su calificación que sea menor a 12 mensualidades. El factor económico también puede ser importante pero existen diversas vías para afrontarlo como derramas en el tiempo, ayudas públicas y financiación especial. Respecto a quién debe asumir el coste de las obras o ajustes razonables, la ley establece que el importe repercutido anualmente de las mismas que puede asumir la Comunidad no será superior, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. El resto del coste será asumido por quien las haya requerido (propietario o Comunidad por acuerdo de la Junta de Propietarios).        Ejemplo de buena intervención.   Una vez realizadas las obras de accesibilidad es muy importante el mantenimiento de las mismas para que no se reduzca su funcionalidad y seguridad, por ejemplo que el pavimento se vuelva resbaladizo, los pasamanos no estén bien fijados, pérdida de iluminación, etc.   Juan B. Cerezuela Martínez Colegiado COAATIEMU Arquitecto Técnico

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Noticia Mantenimiento La plataforma www.tuedificoenforma.es impulsada por 23 Colegios de Aparejadores de distintos puntos de España, asesora en todas las materias a las comunidades de propietarios. Las comunidades de propietarios suelen contar con profesionales que les asesoran en materia de gestión administrativa de las mismas. Sin embargo, existen cuestiones relativas al mantenimiento de los edificios que, por su complejidad técnica, es conveniente que sean resueltas por profesionales cualificados para garantizar el buen funcionamiento de las instalaciones a largo plazo. Los especialistas mejor preparados para hacer frente a este tipo de operaciones de mantenimiento de edificios son los aparejadores o arquitectos técnicos, quienes tienen la capacidad de asesorar e inspeccionar a las comunidades de vecinos en todo lo relativo al su estructura, instalaciones o seguridad, entre otros aspectos. En este sentido, desde el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante (COAATIEA) se recomienda a todas las comunidades de propietarios contar con un ‘aparejador de cabecera’, un profesional técnico con capacidad de realizar todas las gestiones referentes al mantenimiento de los edificios. Este profesional será el encargado, entre otros aspectos, de realizar las inspecciones reglamentarias, así como de desarrollar el plan de mantenimiento del edificio. Sin embargo, contar en las comunidades con un aparejador de confianza es recomendable no solo por cuestiones  legales, sino también por seguridad y también de ahorro. Por un lado, el aparejador puede detectar en los edificios patologías estructurales o problemas en las instalaciones que pueden afectar al confort de la comunidad. Por otro, el técnico podrá asesorar a los propietarios sobre la aplicación de medidas que permitan el ahorro energético. En definitiva, el ‘aparejador de cabecera’ será el encargado de gestionar el Libro de Mantenimiento del edificio, de realizar las inspecciones necesarias en el inmueble, de aportar las mejores soluciones para problemas que puedan surgir (grietas, desprendimientos, humedades, etc.), así como mejorar en general la habitabilidad y confortabilidad de los residentes en la comunidad. Tu edificio en forma www.tuedificioenforma.es es una página web impulsada por 23 Colegios de Aparejadores de distintos puntos de España, entre los que se encuentra el de Alicante, en la que se ofrece información sobre temas vinculados a la vivienda: estado de conservación, inspecciones técnicas, eficiencia energética, rehabilitación y mantenimiento, accesibilidad, etc. El portal ofrece noticias clasificadas por provincias, un directorio de profesionales para que los propietarios puedan encontrar a su ‘aparejador de cabecera’, así como un apartado en el que los usuarios pueden formular cuestiones sobre su vivienda que serán resueltas por un técnico especialista. Este espacio virtual ofrece servicio gratuito a los administradores de fincas y comunidades de propietarios,  gracias al convenio firmado entre el Colegio de Aparejadores de Alicante y el de Administradores de Fincas.